¿Qué es una obra nueva?

Según la Agencia Tributaria, las viviendas que pueden definirse como obra nueva son: " Aquellas que se adquieren al promotor cuando la construcción o rehabilitación esté terminada, salvo que las viviendas se hubiesen utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas de los adquirentes".

La Hacienda publica solamente tiene presente aquellas viviendas cuya construcción o rehabilitación esté terminada, es decir, cuando el arquitecto y aparejador expiden el certificado de fin de obra. Debemos tener en cuenta dos puntualizaciones referentes al concepto de obra nueva:

- Si el inmueble ha sido alquilado durante dos o más años a la persona que lo acaba comprando, en este caso se sigue considerando de obra nueva.

- Los pisos que se adquieren a entidades financieras (bancos) no son considerados como nuevos por la Administración, ya que en realidad han sido previamente vendidos a estas por una promotora. Así, pese a ser nuevos, no son considerados ni tributan como tal.

Formas de comprar un piso de obra nueva

Existen dos formas de comprar un piso de obra nueva: sobre plano (obra nueva, pero en construcción) y una vez edificado.

Sobre plano:

- Más barato. Se compra un activo del que se espera una revalorización mientras se construye. La vivienda podría valer más construida de lo que vale sobre plano.

- Es un ahorro. El precio no cambia durante su construcción y nos permite ahorrar para tener una reserva de capital a la fecha de entrega.

- Facilidades de pago. Disponemos de más tiempo para cubrir el precio del piso y podemos optar a mejores condiciones con la entidad que financia la promoción. En ocasiones incluso nos podemos subrogar la hipoteca de la promotora.

- Posibilidad de personalización. No solo se evita la reforma, sino que en ocasiones es posible personalizar la casa y diseñarla según los gustos del comprador. 

Sin embargo, comprar una vivienda sobre plano también comporta una serie de riesgos a tener en cuenta. El principal, que se cumplan las condiciones pactadas sobre el plano: estructuras, memoria de calidades, fechas de entrega… Toda esta información, más otra adicional (memoria de incidencias, posibles modificaciones, instrucciones de uso y mantenimiento del inmueble, etc.) aparecen recogidas en el Libro del Edificio que el promotor debe entregar al comprador potencial. Por este motivo, es recomendable realizar una lectura detallada de él.

Existen dos garantías legales que protegen la compra de obra nueva sobre plano. Por un lado, un seguro o aval que garantice la devolución del dinero entregado más los intereses si no se acaba la edificación. Y, por otro, la de que el dinero aportado por los compradores debe ser depositado en una cuenta destinada única y exclusivamente a esa construcción.

Obra nueva terminada:

Lo más importante cuando se compra un piso de obra nueva terminada es que no haya sorpresas de ningún tipo y que cumpla exactamente con lo acordado. Para ello, hay que exigir que en el contrato se incluya toda la información sobre las características y calidades del inmueble: 

- Precio y forma de pago.

- Documentación referente a la obra: certificado final de obra, cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación, garantía obligatoria y seguro decenal.

- Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones e información sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.

- Plano de la vivienda con datos sobre superficie útil, distribución, trazado de las redes eléctricas, agua, climatización, medidas contra incendios y comunicaciones.

- Memoria de calidades para los emplazamientos térmicos y acústicos.

Garantía de la obra nueva

La primera garantía de vivienda de obra nueva tiene una cobertura de un año para defectos en los acabados como pinturas, suelos, puertas, etc. La segunda, de tres años de duración, cubre aquellos daños en elementos constructivos o instalaciones que afecten a la habitabilidad del edificio (humedades en paredes y techos, etc.). La garantía más extensa de la obra nueva se prolonga hasta los diez años y cubre los defectos estructurales. Estos incluyen problemas en la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales.

Al margen de estas garantías, el comprador dispone de cinco años para reclamar en el caso de que se haya dado algún incumplimiento de contrato. Por ejemplo, si se no se cumplen las condiciones que aparecían en los folletos publicitarios (tienen validez contractual y por eso deben conservarse) o en la memoria de calidades.

Un detalle muy importante que debes tener en cuenta si compras un inmueble nuevo que fue construido hace tiempo: los plazos de estas garantías empiezan a contar desde la fecha de expedición del certificado de fin de obra, no desde la entrega del piso.

¿Qué impuestos debo pagar?

Al igual que con la vivienda de segunda mano, también hay una serie de gastos e impuestos para la obra nueva. Tras la Reforma de la Ley Hipotecaria de 2019, algunos corren a cargo de la entidad bancaria, y otros, a cargo del particular interesado. Los enumeramos a continuación.

- Gastos del Registro de la Propiedad: para que una vivienda pueda pertenecer al comprador a todos los efectos, debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad, cuyo precio suele ser del 0,15% y el 0,2% del valor de la compra.

- Impuestos AJD (Actos Jurídicos Documentados): El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados se debe pagar cada vez que se suscribe un documento notarial con cuantía económica y tiene la posibilidad de ser inscrito en el Registro. Su gestión pertenece a las comunidades autónomas y se debe liquidar con el modelo 600 de autoliquidación.

- IVA: Mientras que en las de segunda mano hay que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuando compramos una vivienda nueva, “de paquete”, hay que pagar el IVA, el cual será del 10% del valor escriturado en el caso de viviendas libres, y del 4% para viviendas protegidas.

- Gastos de Notaría: Tanto si se trata de una vivienda nueva como si no, también hay que pagar los gastos de la notaría, los cuales están determinados en el Real Decreto 1426/89, y suelen variar en función del precio de la propiedad, la extensión de la escritura, e número de propiedades o garajes anexos, el número de titulares y copias requeridas, etc. Normalmente, suele estar entre el 0,2% y el 0,3% del valor de la compra.

- Gastos de tasación: La tasación es una especie de informe que sirve a las entidades bancarias para conocer el valor de la vivienda sobre la cual van a conceder un préstamo hipotecario. En el caso de obra nueva, estos gastos ya están incluidos si la promotora ya tiene la hipoteca incluida y el interesado se subroga en dicha hipoteca.

- Plusvalía Municipal: gasto que suele recaer sobre el vendedor en el caso de viviendas de segunda mano (aunque siempre se puede llegar a acuerdos) y, en el caso de ser un promotor inmobiliario, está obligado por ley a abonar esta plusvalía.

Declaración de obra nueva y división horizontal

En el caso de las viviendas de obra nueva, hay otro par de trámites burocráticos que se deben hacer:

La declaración de obra nueva: Este documento constata la existencia de una edificación en una parcela determinada en la cual no había más que terreno. Debe realizarse ante notario y debe quedar inscrito en el Registro de la Propiedad. La declaración de obra nueva está sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo impositivo oscila entre el 0,5% y el 1,5% del valor del coste de obra nueva.

El acto de división horizontal: Es la separación de un inmueble en varias unidades registrales independientes (pisos, locales, garajes…) que pueden ser vendidos individualmente. Al igual que en el caso anterior, la declaración de división horizontal tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Fuentes: 

https://housage.es/articulos/consejos-comprar-casa-nueva/piso-obra-nueva/ 

https://www.fotocasa.es/fotocasa-life/compraventa/gastos-e-impuestos-de-comprar-una-obra-nueva/