Qué es la valoración inmobiliaria de una vivienda?
Una valoración inmobiliaria es un documento que determina de manera orientativa cuál es el valor de un inmueble sin necesidad de visitarlo. Generalmente, para ello se recogen los datos catastrales, que brindan un valor orientativo. Existen herramientas que permiten calcular el precio de venta de un inmueble introduciendo directamente una calle o un barrio, así como del precio del metro cuadrado en la zona y su evolución en los últimos años.
Debemos destacar que la valoración inmobiliaria carece de valor legal, ya que no se ajusta a un procedimiento regulado, por lo que se usa más a modo informativo. Y es que debemos tener en cuenta que para saber el valor real de una vivienda también es necesario evaluar su estado de conservación y sus características concretas. La valoración inmobiliaria suele utilizarse a la hora de poner una casa a la venta.
¿Entonces, qué es la tasación inmobiliaria?
Una tasación inmobiliaria es un certificado legal que determina de manera real cuál es el valor de un inmueble. Dado que cumple con una normativa legal, debe llevarla a cabo in situ un arquitecto o un técnico certificado, mediante un procedimiento concreto. Éste asignará un valor concreto al inmueble, a partir de un baremo objetivo oficial, en el que se tiene en cuenta elementos como el barrio en el que está localizado, su orientación, su estado de conservación, su antigüedad y la calidad de los materiales de construcción, etc.
Dado que se trata de un documento legal y aporta el valor real de una vivienda determinada, se suele utilizar para solicitar una hipoteca, para repartir bienes o para vender un inmueble a un precio justo. De acuerdo con la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario se establece que la tasación debe pagarla el cliente que solicita la hipoteca.
Por lo tanto, si queremos saber el valor de un inmueble a título orientativo nos bastará una valoración, mientras que si necesitamos saber su valor real de manera oficial, para comprarlo por ejemplo, necesitaremos una tasación.
¿Qué sucede si se tasa una casa por un valor superior a su precio de venta?
Las tasaciones oficiales reflejan el valor del mercado actual de una vivienda, sin embargo puede ocurrir que el actual propietario la venta por un precio menor. A la hora de conceder una hipoteca, los bancos utilizan como referencia el valor de tasación (y no el de compraventa) sobre el cual suelen prestar el 80% de su importe. Por lo tanto, si el valor de tasación es más alto que el de la compraventa, más dinero nos prestará la entidad bancaria para adquirir la vivienda, de manera que necesitaremos menos ahorros para financiarla.
¿Qué sucede si se tasa una cosa por un valor inferior a su precio de venta?
Si la tasación oficial fuese más baja que el valor de compraventa, ocurriría lo contrario que en el caso anterior. Puede ser que el actual propietario quiera intentar venderla por un valor superior a su precio de mercado. En estos casos, cuanto menor sea el valor de tasación, menos dinero nos prestará la entidad bancaria para adquirir la vivienda, ya que nos prestaría el 80% sobre el valor de tasación, siendo un porcentaje menor que el valor de venta.
De manera que necesitaremos más ahorros para financiarla. En estos casos, siempre es posible negociar con el propietario un nuevo precio que se ajuste al valor del mercado que indica la tasación oficial.
Como usuarios, el escenario más favorable sería que la tasación fuese más alta que el valor de la vivienda, ya que haría que dediquemos una cantidad menor de dinero a la entrada del inmueble. Sin embargo, la tasación oficial se realiza de manera independiente y siguiendo unos indicadores objetivos, por lo que ni nosotros ni el banco pueden influir en ella. Únicamente nos quedaría negociar el precio de venta de la vivienda con el propietario.
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