Conoce las diferencias entre los 3 tipos de contratos de arras



El contrato de arras es uno de los documentos más utilizados en una agencia inmobiliaria. Si estas en medio de un proceso de compraventa de un inmueble, es algo que debes saber antes de firmar nada.

En primer lugar, debemos saber que un contrato de arras es un documento de carácter privado en el que se reflejan todas las condiciones pactadas durante la negociación de la compraventa, así como las penalizaciones a las que hay que hacer frente si una de las dos partes incumple el contrato. Concretamente, las arras son la suma de dinero, que sin constituir el precio total de la compraventa, entrega la parte compradora en el momento de formalizar el contrato a la otra parte. En definitiva, es una garantía de que seguimos adelante con la compra.

Es importante saber que no se trata de un contrato nuevo distinto al contrato de compraventa. Las arras son las clausulas o estipulaciones dentro de un contrato de compraventa. 

Existen 3 tipos de arras con un funcionamiento distinto y distintas consecuencias: arras penitenciales, confirmatorias y penales. Firmar una u otra dependerá del objetivo que tengamos respecto a la compraventa del inmueble.

¿En qué consisten las arras penitenciales?

Este tipo de contrato permite que cualquiera de las dos partes podrá desistir el contrato libremente. En este caso:

- Si el comprador incumple el contrato, perderá el importe que previamente haya pagado en la firma, que suele ser el 10% del valor de la compraventa. 

- Si el vendedor incumple el contrato, está obligado a devolver el doble del importe que recibió de la parte compradora en el momento de la firma. 

Debemos tener en cuenta que este tipo de arras deben estar expresamente indicadas en el contrato, ya que si no lo indicamos, se da por defecto que el contrato es un contrato de arras confirmatorias. 

¿Cómo es el contrato de arras confirmatorias?

El contrato de arras confirmatorias garantiza que la compraventa se va a llevar a cabo y supone un anticipo del importe del inmueble a cuenta del precio. 

En este caso, las penalizaciones no se establecen de forma clara. La principal característica es que ninguna de las partes está facultada para finalizar la operación y en caso de incumplimiento por parte del comprador, no genera la pérdida automática del dinero. 

Sin embargo, la parte afectada puede exigir la venta o una indemnización por daños y perjuicios, pero debe interponer una demanda judicial.

 ¿Me conviene el contrato de arras penales?

Depende. Las arras penales establecen la cantidad exacta que perderá el comprador en caso de que la compraventa finalmente no se lleve a cabo por incumplimiento de obligaciones. Se entrega una señal de reserva, pero en este caso servirá como indemnización si se rompe el contrato. Se trata de un tipo de contrato que no puede desistirse y en el que cualquiera de las dos partes puede exigir su cumplimiento.

¿Cuánto y cuándo debo pagar las arras?

En los contratos de arras se establecen dos pagos. El primer pago se efectúa en el momento que se firma el contrato y el segundo pago se realiza en un plazo máximo de 2 meses desde la firma del contrato. Suele hacerse mediante un cheque bancario en el momento de la formalización ante notario. 

El importe a pagar en unas arras suele ser el 10% del valor total de la compraventa, aunque no existe una cantidad definida por ley. Esta cantidad será descontada del importe final. 

¿Cómo debo reclamar el incumplimiento de un contrato de arras?

Existen dos formas de reclamar un incumplimiento de contrato:

- Vía extrajudicial: consiste en el envío de un burofax a la otra parte solicitando el cumplimiento del contrato. Si esto no funciona, podemos interponer un recurso conocido como "acto de conciliación" en el que se exige la ejecución del contrato. 

- Vía judicial: consiste en interponer una demanda judicial, para lo que necesitaremos los servicios de un abogado. 

Fuentes:

https://www.fotocasa.es/fotocasa-life/compraventa/3-tipos-de-contratos-de-arras-y-3-imprescindibles-que-debes-conocer-antes-de-firmar/