1. El arrendamiento: ¿en qué consiste y quién interviene?

El arrendamiento se da cuando el propietario de un bien cede temporalmente su uso y disfrute a otra persona a cambio de una renta. En este proceso interviene: El arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el servicio, y arrendatario al que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio que se obliga a pagar. (art 1546 CC).

2. ¿Qué debe constar en el contrato?

En un contrato de arrendamiento, el objeto del contrato representa el inmueble. En esta parte, es muy importante que en el contrato aparezca:

- Dirección exacta del inmueble

- Referencia catastral (si dispone de parking, indicar también su referencia catastral y además es importante indicarlo como objeto de contrato)

- Indicar que el uso es para vivienda (por ejemplo si es de temporada o habitación ya es un uso distinto)

En el apartado donde nos referimos al arrendatario, es decir, la persona que arrienda el inmueble, es necesario que aparezca en el documento:

- Nombre completo de las partes

- Documento de Identidad (DNI, NIF, Pasaporte…) *Las personas jurídicas también pueden arrendar.

- Es importante que aparezcan en el contrato todos los arrendadores y todos los arrendatarios.

En el caso de que se trate de un alquiler a varias personas como puede ser un piso para estudiantes, se deben realizar anexos para notificar cuando uno de ellos se marcha y entra otra persona.

3. Duración de los contratos de arrendamiento:

La Ley establece que si se trata de una persona física, la duración máxima del contrato son 5 años. Por otro lado si es una persona jurídica, la duración será de 7 años.

El contrato se renueva por anualidades, se firman por un año prorrogable hasta 5 años. A partir del quinto año, se empieza a prorrogar de año a año hasta un máximo de 8 años, momento en el que se debe realizar un contrato nuevo. Si hay deseo de extinguir el contrato por parte del arrendatario, se debe hacer con 30 días de preaviso. En el caso que nadie comunique nada, se prorroga automáticamente. Mínimo deben cumplirse 6 meses de contrato para poder abandonar el inmueble, siempre con el preaviso de 1 mes.

En el caso de que sea el arrendador quien quiera finalizar el contrato, deberá avisar con 4 meses de antelación al arrendatario.

4. Extinción del contrato

¿Cuándo termina el contrato de arrendamiento?

- Por el fin del contrato si no se ha prorrogado o terminadas las prórrogas.

- Por incumplimientos de contrato (Capítulo V LAU), por ejemplo: impago de las rentas, si se descubre que el inmueble no está destinado a vivienda habitual, actividades insalubres, etc.

- Necesidad de la vivienda por parte del arrendador o un familiar en primer grado (estipulado en el art. 9.3 LAU), que debe ir expreso en el contrato. Pasado 1 año de contrato, el arrendador debe avisar con 3 meses de preaviso al arrendatario conforme necesita la vivienda para su uso como vivienda habitual o para un familiar en primer grado. El motivo debe estar justificado.

5. La fianza

La fianza es una prestación en metálico equivalente a una renta que el arrendatario debe abonar al arrendador en el momento de la formalización del contrato de alquiler. El objetivo de esta prestación es que el propietario tenga una garantía de que el arrendatario cumplirá con las obligaciones del contrato. Algunos propietarios consideran que la fianza es insuficiente para cubrir futuros desperfectos del inmueble por lo que las partes podrán pactar cualquier garantía adicional aparte de la fianza (Art 36.5 LAU)

Si las obligaciones se cumplen por parte del inquilino, al finalizar el contrato el arrendador debe devolver toda la fianza en su totalidad. Si por el contrario, ha habido algún motivo por el que no se han cumplido las obligaciones del contrato, el propietario podría no devolver la fianza en su totalidad o una parte.

El arrendador está obligado a depositar el importe de la fianza en el organismo correspondiente de cada Comunidad Autónoma. Este mecanismo sirve para que la hacienda pública tenga constancia del alquiler de esa vivienda y el inquilino pueda acceder a las desgravaciones fiscales a las que pudiera tener derecho.