Obviamente, el precio varía en función de los deseos y necesidades del propietario. El tamaño, el terreno, el arquitecto o la ubicación, son algunos de los factores que más inciden en el coste. Estos son las cuestiones a tener en cuenta:
1. Comprar el terreno
El primer paso para construir una casa es comprar un terreno que se adecue a los requerimientos de la vivienda. Como norma general, las parcelas cuentan con una superficie máxima edificable. Esta es la cantidad de m2 que puedes construir en la parcela, ya sea en una planta o en varias. Normalmente, viene marcado por los ayuntamientos.
- Urbano: Ya está listo para construir. Cuenta con todas las acometidas, servicios e instalaciones. Es el ideal para construir una casa, ya que tras comprarlo se puede comenzar a edificar.
- Urbanizable: Es el que en un momento determinado, y tras las actuaciones pertinentes, pasa a ser urbano y, por ende, edificable. Convertirlo a urbano supone mayor gasto.
- Rústico: Tiene limitaciones en función del uso que se le vaya a dar a la vivienda, la comunidad autónoma en la que se encuentre y no en todos está permitido construir.
Antes de comprar un suelo para construir una casa, se debe tener en cuenta las limitaciones y las características del terreno. Lo ideal es consultar a un arquitecto con experiencia en la zona, ya que él te podrá orientar.
Respecto al precio del terreno, este depende de los m2 y de la ubicación. No es lo mismo comprar una parcela cerca de una gran ciudad que en una zona casi despoblada.
2. El arquitecto
Si te has decantado por construir tu propia casa, seguro que tienes una idea, una imagen, en mente y ahora toca hacerla realidad. Para ello, contar con un arquitecto es primordial.
El precio de contratar un arquitecto para el proyecto varía enormemente. No hay nada establecido. Puedes encontrar arquitectos desde 5.000 hasta más de 30.000 euros. El prestigio y las características del proyecto son las dos grandes variables que inciden sobre el precio final.
3. El anteproyecto
Es donde el cliente expone todas sus ideas, necesidades e inquietudes al arquitecto. En base a esto y al estudio de la normativa, se elabora una serie de planos sencillos y fotomontajes, hasta que el cliente visualice su futura casa y esté plenamente satisfecho. Este proceso suele durar un mes, pero variará en función del entendimiento entre arquitecto y cliente.
4. Proyecto básico
Una vez definido en el anteproyecto, la volumetría y distribución, se elabora el proyecto básico. Se trata de un conjunto de planos, memoria y el avance de presupuesto.
Esto, junto con una serie de documentos que varían en cada ayuntamiento, servirá para solicitar la licencia de obra. En el momento en el que se solicite la licencia, habrá que pagar unas tasas y pagar el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Los impuestos variarán en cada municipio, pero suele estar en torno al 4% del avance de presupuesto que aparezca en el proyecto básico (Una estimación del coste de construir la vivienda).
El plazo para que concedan la licencia y poder empezar la obra es muy variable, pero en España la media está en nueve meses. Se emplea este periodo para definir el proyecto y pedir presupuestos, de tal manera que se pueda empezar la obra nada más tengamos la licencia.
5. Proyecto de ejecución
En este paso es donde se define en detalle el proyecto, se calcula la estructura, instalaciones y se precisan todos los acabados. En este momento se debe contratar al arquitecto, que será el director de ejecución durante la obra y realizará las mediciones del proyecto de ejecución. Con las mediciones será con lo que pediremos precio a las constructoras y tendremos entonces, el precio real de construcción de la casa.
6. Obra
Una vez se han comparado los precios de las constructoras, se ha elegido una y se posee la licencia de obra, se podrá comenzar la obra. Lo habitual para una vivienda unifamiliar es que la obra dure entre 12-14 meses, en caso de viviendas construidas por la forma tradicional, y de tres a cuatro meses para casas prefabricadas.
7. ¿Qué impuestos debemos pagar?
Antes de empezar la obra, hay que pagar el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) y unas tasas al ayuntamiento en el que la vivienda se vaya a construir. Esto supone un porcentaje del presupuesto de obra, que varía en cada municipio, pero que suele estar entre el 3 y el 5%.
Por otro lado, también hay que pagar IVA, que para un particular que construye su propia casa (Autopromoción) es del 10%. Este coste se pagará mes a mes, según avance la obra.
Una vez terminada la obra se tendrán los siguientes gastos:
- Una tasa de licencia de primera ocupación del ayuntamiento, que ronda entre el 0,5 y el 1% del presupuesto.
- Escriturar la casa ante notario y registrarla en el Registro de la Propiedad. Los honorarios del notario y del registrador son del alrededor del 0,5% del valor vivienda.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados por la declaración de obra nueva. El 1,5% sobre el valor de coste de la obra nueva.
- Dar de alta los suministros de agua, luz y solicitar la cédula de habitabilidad. Todo esto suele rondar en torno a los 500-700 euros.
8. ¿Estamos obligados a pagar un seguro?
Para la obra, los seguros los contratan el aparejador, el arquitecto y la constructora. El propietario lo que tiene que pagar son unos avales por Gestión de Residuos y por Ocupación de Aceras, que si no ocurren percances se deben devolver al final de la obra. Esto suele ser en torno a 1% del presupuesto, pero también oscila según el municipio.
Fuentes:
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