Antes de formalizar el contrato de compraventa de la vivienda, se suele reservar mediante un contrato de arras. Hay una serie de cuestiones que hay que tener en cuenta para evitar problemas en el futuro y hoy, te contamos todo lo que debes saber.
¿Qué es un contrato de arras?
Es un contrato privado que firman el vendedor y el comprador de una vivienda para asegurar la reserva de un inmueble y así evitar que alguna de las partes se eche para atrás antes de la formalización de la escritura pública ante Notario. Se trata de un preacuerdo por escrito que implica una posterior compraventa en las condiciones que se acuerdan y se reflejan en este contrato.
Si de forma posterior a esta reserva y compromiso por escrito, alguna de las partes desestima completar la acción de compraventa, puede implicar una penalización. Por ello, pese a que la firma de un documento como el contrato de arras es algo sencillo, lo más recomendable siempre es contar con el asesoramiento de un experto en la materia.
¿Qué tipos de contrato de arras existen?
No todos los contratos de arras son iguales. De hecho, existen tres tipos de arras que se adaptan a las necesidades de cada comprador o vendedor:
- Arras penitenciales
- Arras penales
- Arras confirmatorias
Las arras penitenciales
Son el tipo más común y se recogen en el artículo 1.454 del Código Civil. Da a ambas partes la opción de no formalizar el contrato de compraventa. Si fuese el vendedor el que desistiera de la operación, tendría que devolver la cuantía económica de las arras multiplicada por dos. Sin embargo, si es el comprador el que desestima completar la adquisición de la vivienda, perdería las arras.
Las arras penales
Estas se diferencian de las anteriores en que su objetivo es garantizar la compraventa del inmueble. Aparecen reflejadas en los artículos 1.152 y 1.153 del Código Civil. En este caso, si finalmente alguna de las partes no cumpliese con el contrato, aparte de la compensación económica que también se da en las arras penitenciales, la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento del contrato y la indemnización en daños y perjuicios.
Arras confirmatorias
Quedan recogidas en el artículo 1.124 del Código Civil y se caracterizan porque, en caso de incumplimiento, habría que acudir a juicio y ahí se determinarían las consecuencias para la parte que ha desistido del contrato.
En cualquiera de los casos, a la hora de elaborar el contrato es preferible contar con el apoyo de un experto en cuestiones legales para asegurar cuál es el tipo de arras más conveniente.
¿Qué debe incluir un contrato de arras?
Hay una serie de datos que no pueden faltar en el contrato de arras:
- Datos personales. Se deben incluir los datos tanto del comprador como del vendedor.
- Datos de la vivienda. Aquí deben aparecer reflejadas todas las características de la vivienda así como la dirección o el número de referencia catastral.
- Coste de la reserva. Es decir, la cuantía económica que el comprador va a pagar al vendedor en concepto de reserva de la vivienda.
- Precio de la vivienda. En el contrato de arras debe quedar reflejado cuál es el coste total de la operación de compraventa.
- Gastos de compraventa. Realizar una operación de este tipo tiene una serie de gastos añadidos de compraventa, que pueden calcularse mediante la calculadora de Fotocasa. En el contrato de arras debe reflejarse quién se hace cargo de ellos.
- Cargas. Si hay cargas que afecten a la propiedad, ha de indicarse quién las asume.
- Fecha límite. Es decir, cuánto tiempo hay para finalizar la operación.
- Penalizaciones. En este punto tienen que aparecer las consecuencias para ambas partes en caso de desestimar el contrato finalmente.
¿Las arras son lo mismo que la señal?
Las arras confirmatorias se corresponden con el concepto que tenemos de señal, pues el comprador abona una cantidad como reserva para garantizar el derecho de compra. Este adelanto es parte del precio final de la vivienda, pudiendo perderse en caso de echarse atrás. Sin embargo, no es un simple anticipo, lo cual queda documentado en el contrato de arras.
¿Cuánto tiempo de validez tiene un contrato de arras?
El comprador y vendedor pactan la fecha de validez durante la redacción del documento, sabiendo que su incumplimiento implica enfrentarse a las consecuencias que cada tipo de arras estipula. Este tiempo máximo de duración del contrato suele ser amplio, puesto que el comprador podría necesitar tiempo para otras gestiones como tramitar una hipoteca, acudir a notaría o planificar la mudanza.
¿Es obligatorio firmar contrato de arras en una compraventa?
Depende de si le estamos comprando el inmueble a un particular directamente o si por el contrario media una agencia inmobiliaria. No es común en los alquileres de viviendas, pero en la compraventa es una garantía que los vendedores suelen demandar. No es obligatorio, por tanto, pero sí altamente recomendable para que ambas partes cumplan: el vendedor se obliga a entregar el bien y el comprador a pagar en las condiciones pactadas.
Os recordamos las peculiaridades de cada tipo de arras para redactar el contrato:
- Las arras confirmatorias suponen un anticipo del precio total.
- Las arras penitenciales dan derecho a rescindir el contrato.
- Las arras penales sustituyen a la indemnización por daños y perjuicios en caso de incumplimiento.
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